Cuánto cobra una inmobiliaria en Mallorca y qué te dan a cambio

La cifra, sin rodeos

En España los honorarios de una inmobiliaria por vender una vivienda se mueven entre el 3% y el 7% del precio de venta, con la media del sector justo por debajo del 5%. A esa cifra hay que sumarle siempre el 21% de IVA, que muchas agencias tienen la costumbre de no mencionar hasta la firma.

No están regulados. No hay tarifa oficial, ni colegio que fije mínimos, ni norma que impida negociar. Cada agencia pone su precio y tú puedes discutirlo. Que alguien te diga "es que la comisión de mercado es esta" no significa nada: es la suya.

En euros, para que se vea:

Precio de venta	Comisión al 3% (con IVA)	Comisión al 5% (con IVA)
250.000 euros	9.075 euros	15.125 euros
400.000 euros	14.520 euros	24.200 euros
700.000 euros	25.410 euros	42.350 euros

Son cifras gordas, y es normal que la primera reacción sea pensar en vender por tu cuenta y ahorrarte la comisión. Es una opción legítima y la analizo en detalle en ese artículo. Pero si vas a contratar a alguien, la pregunta importante no es cuánto cobra. Es qué se compromete a hacer por ese dinero, y eso es lo que veremos aquí. Por transparencia: mis condiciones te las digo en la primera conversación, sin letra pequeña, y puedes preguntármelas directamente antes de comprometerte a nada.

Quién paga y cuándo se paga

En la práctica habitual en España la comisión la paga el vendedor, porque es quien contrata el servicio. Hay agencias que la cargan al comprador o la reparten. No hay una norma que lo imponga: lo que mande es lo que ponga vuestro contrato, así que asegúrate de que está por escrito y sin ambigüedades.

El momento de pago habitual es la firma de la escritura pública de compraventa. Ojo aquí, porque es una de las cláusulas más importantes del contrato: hay agencias que consideran devengados sus honorarios en el momento de las arras, o incluso al presentarte una oferta que iguale el precio pactado. Si la operación luego se cae, esa diferencia te puede costar miles de euros.

Y no olvides que la comisión es un gasto deducible: reduce tu ganancia patrimonial. Merece la pena ver dónde encaja la comisión en la cuenta total de la venta junto al resto de impuestos y gastos, porque el impacto neto es menor de lo que parece a primera vista.

Lo que de verdad importa: qué incluye

Dos agencias pueden cobrar exactamente el mismo 4% y hacer trabajos radicalmente distintos. Una publica tu casa en un portal y espera. La otra prepara la propiedad, la fotografía, la promociona, filtra compradores y te acompaña hasta la notaría.

Un servicio completo debería incluir, como mínimo:

• Valoración basada en ventas reales de la zona, no en anuncios publicados.
• Reportaje fotográfico profesional y vídeo. Sin fotos hechas con el móvil.
• Preparación de la propiedad para las fotos, con home staging físico o digital si hace falta.
• Gestión y coste de la documentación obligatoria (certificado energético, nota simple, cédula).
• Publicación en portales nacionales e internacionales, con anuncio traducido. En Mallorca esto no es un extra.
• Campañas de publicidad digital segmentadas, no solo el anuncio orgánico.
• Filtrado y cualificación de compradores antes de programar visitas.
• Informes periódicos de actividad: visitas, consultas, feedback recibido.
• Negociación, redacción o revisión de arras y acompañamiento hasta la firma.

Si te ofrecen un 3% pero solo cubre publicar el anuncio y abrir la puerta, no es más barato: es otra cosa.

Las 8 preguntas antes de firmar nada

Copia esta lista, hazlas en la primera reunión y anota las respuestas. Un buen agente las contesta sin ponerse nervioso:

1. ¿A qué precio se han vendido de verdad propiedades como la mía en esta zona en los últimos seis meses? Que te enseñe datos, no opiniones.
2. ¿Qué porcentaje cobras y qué incluye exactamente? Que te lo detalle por escrito, con el IVA aparte.
3. ¿En qué momento se devengan tus honorarios? Arras, escritura, u oferta que iguale el precio. Esta respuesta vale dinero.
4. ¿En qué portales y en qué idiomas vas a publicar? Pide nombres concretos y capturas de anuncios anteriores.
5. ¿Con qué frecuencia me vas a informar y cómo? Que se comprometa a un día de la semana, haya novedades o no.
6. ¿Quién asume los costes de fotografía, certificados y publicidad? Que quede claro si son suyos o tuyos.
7. ¿Compartes la propiedad con otras agencias y en qué condiciones? La colaboración entre agencias amplía compradores, pero tiene que estar pactada.
8. ¿Cómo salgo del contrato si esto no funciona? Si no hay una respuesta clara, ahí tienes tu respuesta.

Un agente que se molesta porque le haces estas preguntas te está avisando de cómo va a ser trabajar con él.

La exclusiva: ni el diablo ni la panacea

La exclusiva tiene mala fama, y a veces se la gana. Pero bien planteada beneficia al propietario, y conviene entender por qué.

Por qué funciona cuando está bien hecha: un agente que sabe que va a cobrar si vende invierte de verdad. Paga fotografía, vídeo, publicidad segmentada y tiempo. Sin exclusiva, esa inversión es una apuesta que puede perder por una llamada ajena, así que el incentivo racional es no invertir nada y limitarse a publicar. Además, tu propiedad aparece con un solo precio y un solo interlocutor, y eso transmite seriedad al comprador.

Por qué es una trampa cuando está mal hecha: una exclusiva sin obligaciones concretas para la agencia es un contrato en el que solo tú te comprometes. Le has entregado tu propiedad durante meses a cambio de nada exigible.

La regla es simple: exclusiva sí, pero con obligaciones por escrito y con plazo corto. Si el agente cumple, ya renovaréis.

Cláusulas que tienes que revisar sí o sí

• Duración. Lo habitual en el sector va de tres a seis meses. Cuanto más largo el plazo, más te tienen que dar a cambio. Desconfía de los doce meses de entrada.
• Prórroga tácita. La cláusula que más disgustos da. Significa que si no avisas por escrito con la antelación pactada (que suele ir de 7 a 30 días), el contrato se renueva solo por otro periodo igual. Una exclusiva de tres meses se convierte en seis, y una de seis en un año, sin que hayas firmado nada nuevo. Si la aceptas, apunta la fecha límite de preaviso en el calendario ese mismo día.
• Devengo de honorarios. Ya lo hemos visto, pero insisto: que sea con la firma de la escritura. Es lo más limpio para ti.
• Cláusula de protección de clientes. Establece que si vendes a un comprador que te presentó la agencia, pagas honorarios aunque el contrato ya haya vencido. Es razonable que exista, pero tiene que tener un límite temporal claro y exigir que la agencia acredite por escrito que ese comprador vino de ella.
• El comprador que ya conocías tú. Si tienes un vecino, un familiar o un conocido que ya te ha mostrado interés antes de firmar, ponlo por escrito en un anexo con nombres y apellidos. Si esa persona acaba comprando, no pagas comisión. Sin ese anexo, la discusión es tu palabra contra la suya.
• Penalización por venta al margen. Muchos contratos de exclusiva incluyen una indemnización si vendes por tu cuenta durante la vigencia. Léela y valora si el importe es proporcionado.
• Precio de venta y cambios. Que conste el precio de salida y que cualquier bajada requiera tu autorización expresa por escrito.

Preguntas frecuentes

¿La comisión inmobiliaria se puede negociar?

Sí, siempre. No hay tarifas reguladas. Lo que no deberías negociar a la baja es el servicio: una comisión más barata que recorta la fotografía o la publicidad internacional te sale cara en el precio final.

¿Puedo dar mi casa a varias agencias a la vez?

Puedes, con contratos sin exclusiva. El riesgo es que tu propiedad aparezca en los portales varias veces con precios o fotos distintas, y eso resta credibilidad y da argumentos al comprador para negociar a la baja.

¿Y si la agencia no hace nada durante meses?

Revisa las causas de resolución del contrato. Si el contrato recoge obligaciones concretas (informes, publicaciones, campañas) y no se cumplen, tienes base para resolverlo. Si el contrato no dice nada, estás vendido, y por eso es tan importante exigir obligaciones por escrito antes de firmar. Es uno de los errores más frecuentes al vender: acabar con una agencia que no te llama ni te informa.

¿La comisión incluye el IVA?

Normalmente no. Pregúntalo expresamente y que la respuesta figure en el contrato. Un 5% se convierte en un 6,05% efectivo con el IVA aplicado.

Conclusión

La comisión no es cara ni barata en abstracto. Es cara si el agente publica tu casa y desaparece, y es barata si consigue un comprador mejor, a mejor precio y en menos tiempo del que tú habrías logrado. Lo único que puedes hacer para saber en cuál de los dos casos estás es exigir compromisos concretos por escrito antes de firmar.

Yo trabajo así porque creo que es la única forma honesta de hacerlo: obligaciones claras, informes semanales y ninguna letra pequeña. Si quieres ver exactamente lo que firmo con cada propietario, pídemelo y te lo enseño antes de que decidas nada.