Vender una casa heredada en Mallorca: trámites, impuestos y cómo desatascar a la familia

Antes de empezar

Si estás leyendo esto es porque ha muerto alguien de tu familia. Lo siento de verdad. Sé que la palabra "trámites" suena fría cuando lo que hay detrás es una casa llena de recuerdos, y sé que muchas veces se empieza a mirar esto antes de estar preparado, simplemente porque hay plazos que corren.

Así que vamos a ir despacio y por orden. Este artículo tiene dos partes: la técnica, que es la que te dice qué papeles hacen falta y qué impuestos hay que pagar, y la humana, que es la que casi nadie escribe y suele ser la que de verdad atasca las cosas. Tómate el tiempo que necesites con cada una.

Parte 1: lo que hay que hacer para poder vender

Una casa heredada no se puede vender hasta que está a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Ese es el destino del camino, y estos son los pasos.

1. Reunir la documentación básica de la sucesión

• Certificado literal de defunción.
• Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, que dice si la persona otorgó testamento y ante qué notario.
• Copia autorizada del testamento, si lo hay. Se pide en la notaría que lo custodia.
• Declaración de herederos ante notario, si no hay testamento. Es un trámite adicional que lleva su tiempo y su coste, así que si no hay testamento, cuenta con semanas de más.
• Certificado de seguros de cobertura de fallecimiento.
• Nota simple y último recibo del IBI de la vivienda.

2. Aceptar la herencia y firmar la escritura de adjudicación

La aceptación de la herencia y la adjudicación de bienes se formaliza en escritura pública ante notario, y tienen que comparecer todos los herederos o sus apoderados. En esa escritura se inventarían los bienes, se valoran y se reparten.

Se puede aceptar la herencia pura y simplemente o a beneficio de inventario. Esta segunda opción limita tu responsabilidad por las deudas del fallecido al valor de lo que heredas. Si sospechas que puede haber deudas, es una conversación que tienes que tener con tu abogado o notario antes de firmar nada.

3. Liquidar el impuesto de sucesiones

El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses si se solicita la prórroga dentro de los cinco primeros. Es un plazo que engaña: parece mucho y se pasa en nada, sobre todo si hay que hacer declaración de herederos o localizar a familiares.

En Baleares la noticia es buena para la mayoría de familias. Los herederos de los grupos I y II (hijos, nietos, cónyuge, padres y abuelos) tienen una bonificación del 100% de la cuota, sin límite de importe. Entre hermanos y entre tíos y sobrinos la bonificación es parcial y depende de si hay o no descendientes directos, así que ahí el importe a pagar sí puede ser relevante.

Aunque la bonificación sea del 100% y no salga nada a pagar, hay que presentar la autoliquidación igualmente. No presentarla porque "total, no pago" es un error clásico que luego bloquea la inscripción en el Registro.

Las bonificaciones autonómicas se han movido bastante en los últimos años y dependen del parentesco exacto y de la fecha del fallecimiento. Confírmalo caso a caso con un asesor antes de dar nada por hecho.

4. Pagar la plusvalía municipal por la herencia

El ayuntamiento también cobra por la transmisión mortis causa del inmueble urbano. El plazo aquí también es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.

Y aquí un aviso importante: la plusvalía municipal aquí se paga dos veces. Una ahora, por heredar, y otra más adelante, cuando vendáis la casa. Son dos transmisiones distintas y cada una devenga su impuesto. Eso sí, Palma reconoce en su ordenanza una bonificación del 95% cuando se transmite por causa de muerte la vivienda habitual del fallecido a favor del cónyuge y de los descendientes, así que en ese supuesto concreto el golpe es pequeño. Comprueba la ordenanza de tu municipio si la casa no está en Palma.

5. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

Con la escritura de adjudicación y los impuestos liquidados, se inscribe la finca a nombre de los herederos. Hasta que esto no está hecho, no se puede vender. Es el paso que más gente se salta mentalmente y el que más ventas retrasa: se firman unas arras confiadas y luego resulta que faltan seis semanas de trámite registral.

Es también el momento de reunir el resto de papeles de la venta, porque una vivienda heredada suele necesitar alguno extra. Los tienes todos en los documentos extra que exige una vivienda heredada.

Parte 2: cuando el problema no son los papeles

Y ahora la parte de verdad. Porque en mi experiencia, las ventas de casas heredadas rara vez se atascan por el papeleo. Se atascan porque son tres hermanos y uno no quiere vender.

Por qué se bloquea (casi nunca es por dinero)

Cuando un heredero se niega a vender, lo que suele haber detrás no es un cálculo económico:

• Duelo. Vender la casa se siente como cerrar definitivamente una puerta. Para quien todavía no ha hecho ese proceso, la casa es lo único que queda.
• Desigualdad de circunstancias. Un hermano necesita el dinero ya y otro no lo necesita en absoluto. No están teniendo la misma conversación.
• Uso actual. Alguien vive en la casa, o la usa en verano, o guarda cosas allí. Vender le cambia la vida de forma inmediata.
• Historia vieja. A veces la casa es solo el escenario de un conflicto familiar que venía de mucho antes.
• Desconfianza sobre el precio. "Nos la están comprando barata". Sin una valoración independiente, esa sospecha no se disuelve nunca.

Identificar cuál de estos es el motivo real cambia por completo la estrategia. Discutir de dinero con alguien que está en duelo no lleva a ningún sitio.

Las salidas legales, de la más amable a la más dura

1. Extinción de condominio. Uno o varios herederos compran la parte del que no quiere vender y se formaliza en escritura pública. Es la salida más limpia: el que quiere quedarse la casa se la queda, el que quiere el dinero lo recibe, y nadie va a un juzgado. El Código Civil lo contempla expresamente en sus artículos 400 y 1062.
2. Adjudicación con compensación en dinero. Cuando el inmueble es indivisible o perdería mucho valor al dividirlo, el artículo 1062 del Código Civil permite adjudicárselo a un heredero compensando a los demás en metálico.
3. Venta de tu cuota indivisa a un tercero. Cada copropietario puede vender su parte sin permiso de los demás. En la práctica es una mala salida: comprar una cuota de una casa con copropietarios enfrentados no lo quiere casi nadie, así que se vende con un descuento brutal. Existe, pero es el último recurso económico.
4. Acción de división de la cosa común. El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir la división en cualquier momento. Si no hay acuerdo, se acaba en subasta judicial. Funciona, pero es lenta, cara y suele terminar con un precio por debajo de mercado y una familia rota.

Lo que sí funciona antes de llegar al juzgado

• Una valoración independiente y por escrito. Quita el debate del terreno de las opiniones. Cuando todos ven el mismo número sobre el mismo papel, la conversación cambia de tono.
• Un solo interlocutor. Que una sola persona hable con el agente, con el notario y con la gestoría, e informe a los demás. Cuatro herederos llamando por separado multiplican los malentendidos.
• Plazos acordados, no impuestos. "Lo intentamos seis meses y en enero volvemos a hablar" desbloquea muchísimo más que "hay que vender ya".
• Separar la casa de los recuerdos, literalmente. Vaciarla y repartir los objetos personales antes de ponerla a la venta baja la carga emocional de una forma que sorprende. La casa deja de ser el hogar de tus padres y pasa a ser un inmueble.
• Un tercero neutral. A veces basta con que la información técnica venga de alguien que no es de la familia y no tiene bando.

Lo que pagáis al vender (que es otra cosa distinta)

Cuidado con esto, porque genera confusión: los impuestos de heredar y los de vender son distintos y se pagan en momentos distintos.

Al vender, la ganancia patrimonial en el IRPF se calcula tomando como valor de adquisición el valor que se declaró en la escritura de herencia, más los impuestos y gastos que pagasteis entonces. No es cero, ni es lo que pagó en su día el fallecido. Si la casa se declaró en la herencia por un valor cercano al de mercado y la vendéis poco después, la ganancia puede ser mínima o inexistente.

El resto de la cuenta (plusvalía municipal de la venta, comisión, cancelación de cargas) funciona igual que en cualquier otra venta, y la tienes desglosada en los impuestos de la venta, que son otros distintos.

Preguntas frecuentes

¿Podemos vender antes de inscribir la casa en el Registro?

En la práctica, no. Necesitáis la herencia aceptada, adjudicada, con impuestos liquidados e inscrita. Se puede firmar un contrato de arras con plazos que contemplen el trámite, pero conviene ser realista con las fechas y avisar al comprador.

¿Qué pasa si un heredero está ilocalizable?

Hay procedimientos para estos casos, pero alargan mucho la sucesión. Habla con un abogado especializado cuanto antes: cuanto más tiempo pasa, más se complica.

¿Hay que pagar el IBI mientras la casa está sin vender?

Sí, y también los suministros, la comunidad y el seguro. Son gastos que corren desde el fallecimiento y que conviene repartir por escrito entre los herederos para evitar discusiones después.

¿Se puede alquilar mientras se decide?

Se puede, con el acuerdo de todos, pero complica bastante la venta posterior.

Conclusión

Vender una casa heredada es un proceso largo con dos capas: una administrativa, que es tediosa pero tiene un camino claro, y una familiar, que no tiene manual. La primera se resuelve con orden y con plazos. La segunda, con tiempo y con información compartida.

Si estáis en ese punto y necesitáis que alguien de fuera ponga los números encima de la mesa y os quite el papeleo de encima, os acompaño también en la parte incómoda. Sin prisa comercial y al ritmo que necesitéis.

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Contenido divulgativo. No sustituye el asesoramiento fiscal ni jurídico, que en una sucesión es especialmente necesario. Las bonificaciones autonómicas del impuesto de sucesiones, los plazos y las ordenanzas municipales cambian y dependen del parentesco, de la fecha del fallecimiento y del municipio. Comprueba la fecha de este artículo y confirma siempre con tu asesor o con un abogado especializado en sucesiones.